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一按、二按、轉按、加按是什麼 | 剖析各類按揭選用時機和注意事項

置業人士各有不同背景或處於不同人生階段,有些是首次置業人士、有些正為按揭供款,有些則已完成按揭供款。問題是不同的人士可以如何利用按揭解決生活需求和達到人生目標,當中又有什麼需要注意? 以下將會逐一說明各類按揭計劃的性質、選用時機和注意事項。

一按

簡單而言就是指一按借錢買樓或抵押物業套現,通常是用樓宇做抵押作為借貸條件。由於有抵押品,因此比一般無抵押貸款,例如私人借貸或稅務貸款而言,按揭貸款利率相對會較低,可借貸的金額亦相對較多。

一按選用時機多於首次按揭置業時使用

由於一按的利率一般較二按低,因此選用時機通常是用於首次按揭置業。另一個時機就是當個人信貸紀錄和財務狀況良好時,再額外購買物業時選用。

選用一按時的注意事項,不慎可致蝕訂收場

最常見的例子就是當按揭申請人在置業初期,為物業簽訂臨時買賣合約,並由買方向賣方支付一般為樓價3%至5%的「細訂」,之後一心以為可以成功向銀行申請按揭。誰知最終按揭申請被拒,從而引致買家因資金不足以完成交易而被賣家沒收訂金,俗稱「殺訂」。如果樓宇價值是800萬,單是細訂都要24-40萬。不單是殺訂的損失,買家更要承擔雙方的代理佣金、律師費等。如果臨時合約有「必買必賣」條款的話,買家更要承擔物業重售的差價。如果買家是首次置業階段就被沒收巨款,可說是元氣大傷。縱使按揭獲批但也不代表全額獲批,一旦銀行批出的貸款金額不足以完成交易,而買家又不能補足這個金額差距的話,同樣可能面對殺訂的風險。

過去有很多地產發展商和地產代理為求達成生意,都會為置業人士提供二按服務,補足上述銀行按揭的不足問題。然而有關二按服務不是保證成功的,故此不建議視二按為必然而輕舉妄動。

因此,按揭置業人士在置業前應確保個人具有供款能力之餘,也要向多幾間銀行尋求估價服務和按揭申請,更要清楚了解個人信貸條件和資格水平,避免申請按揭被拒而引伸出被殺訂或貸款額不足的可能性。如果想了解個人信貸條件和資格是否合格,大家應多了解個人信貸評分和信貸報告,監察是否達到理想個人財務水平。

延伸閱信貸報告是什麼?一文剖析查閱和管理用途兼送2大實用案例貼士

二按

什麼是二按? 什麼時候需要二按?

二按,顧名思義就是第二次按揭。第一次按揭普遍是銀行批出,但受礙於按揭申請人有條件不足問題,第一次按揭有可能被銀行拒絕或獲批不足金額的貸款。因此按揭貸款申請者如遇到後者情況,並仍需達到借貸目標時,便可能要進行第二次按揭申請來解決貸款金額不足的問題。

申請二按的選擇、選用時機和注意事項

接受第二次按揭申請的機構一般有兩種,一種是財務公司,另一種則是發展商。

先講財務公司的二按。由於按揭申請被銀行拒批或設貸款限額,因此財務公司提供的二次按揭利息都會相對銀行高,例如利率達到15%以上。不過其好處是批核較寬鬆和快捷,故此選擇二按的按揭申請人一般都是對貸款有急切財務需要才會申請。加上2008年美國次按危機出現後,美國推行超寬鬆貨幣政策,低息環境令借貸風險下降,促使財務公司願意批出更高成數的貸款金額,例如物業價值的7成。但大家必須注意,既然財務公司批核貸款寬鬆,也間接令財務公司意識到若申請人在相對低息的環境下都未能還款或延遲還款時,便可能會啟動收樓程序來為按揭申請人進行套現還款,尤其在加息週期開始後,財務公司對其借貸風險管理都會更加謹慎。

另一種二按服務是由發展商提供,但發展商提供的二按往往只適用於新盤市場。通常在二按的頭兩三年時間,有關的利率都會相對優惠,但當優惠期過後,有關的息率便很有機會提升到P,甚至P+的水平。由於自2008年開始樓價升幅顯著,因此很多投資者都可因應著樓價的升幅,在優惠期過後,把按揭轉去銀行以獲取一個較低息的按揭。然而如果面對加息和樓價回落壓力的影響下,部份業主能否在優惠期過後,樓價保持升值便成為疑問。這時便有可能不獲銀行批核按揭申請,間接被逼維持一個高息率的按揭供款。加上發展商批出的二按都會較謹慎,一般需要按揭申請人提供糧單、入息證明和信貸紀錄證明。

總括而言,二按是因應按揭申請不獲銀行批核或獲批不足金額的貸款而洐生出來的方案。因此如果不想被銀行拒批按揭申請的話,大家最好是先評估自己是否有充足的還款能力、定期留意個人信貸報告和信貸評分,避免在急切需要借貸的時候才意識到個人信貸能力不合銀行標準,洐生各種財務風險意外。

如果大家想定期留意個人信貸狀況,大家應定期透過查閱信貸報告了解個人信貸評分是否達到理想水平,為置業申請按揭做好準備。

延伸閱信貸評分是什麼?信貸評分新標準助反映信貸報告狀況及接軌國際

轉按

什麼是轉按?

轉按意思是把按揭由A放貸人轉去B放貸人 (放貸人包括銀行或財務機構),很多時候是因為按揭申請人希望爭取到更理想的按揭待遇而進行,例如爭取減少利息支出和享受現金回贈。假設放貸人是銀行,當完成轉按後,有關的銀行按揭貸款將不會再與A銀行存在關係,B銀行將會成為按揭申請人的新放貸人,按揭申請人日後便需向B銀行負責有關的供款責任。

轉按的選用時機和注意事項

就以剛才二按的例子而言,按揭申請人先向發展商申請按揭,在首二至三年的優惠期內,按揭申請人當然享受著低息優惠,但隨著優惠期過後,息率將會被調升至P水平甚至更高的話,按揭申請人便會希望把按揭轉回去較低息率的銀行。例如2008年之後10年樓價顯著上升,按揭違約風險相對下降,這時便有誘因令銀行批出較低息率按揭。

另外轉按的更大誘因可能是因為銀行向按揭申請人提供現金回贈,例如曾經有金融機構為轉按提供2%的現金回贈,即差不多為按揭申請人提供半年免利息供樓優惠; 又例如有金融機構推出轉按500萬可享10萬現金回贈優惠。

因此轉按的時機往往在於所持有的物業出現顯著價格上升和個人信貸評分良好的情況,這時進行轉按便可以向銀行或放貸人爭取更優惠的利率,有利減輕財務負擔和增加獲利能力。

因此大家應緊貼了解個人信貸報告,管理好個人信貸評分,隨時把握轉按的優惠機會。

加按

什麼是加按?

加按意思是向按揭銀行或財務公司申請追加按揭貸款,而這種情況很多時是因為樓價上升,同時按揭申請人又遇上現金周轉或較低息借貸的需要,從而希望透過加按這個行為而獲得額外資金。

加按的選用時機和注意事項是如何?

一般銀行對於1,000萬的物業按揭申請都是最多批出物業價值5成的貸款,但部份財務公司則比較進取,甚至可借出7成貸款。不過正所謂是等價交換,有好處自然會有壞處,既然有財務公司願意批出較高的按揭貸款額和承擔較高風險,自然也會要求獲得較高的利息回報,當中的息率調整是因人而議,例如會視乎按揭申請人的個人情況背景和物業狀況等,因此息率可低至數厘,亦可高至20幾厘不等。

加按一般是為求獲得資金和財務調動的方便而做。例如有些人希望借樓價上升的好處而套現更多資金進行另類計劃,例如坊間所說的物業活化。甚至有些人是因為加按獲准後,可獲得放貸人的現金回贈優惠,從而享受低息待遇。

不管是一按、二按、轉按還是加按也好,按揭牽涉借貸,而借貸的基本面就是借貸申請人的財務狀況是否穩健,值得放貸人信賴和批出貸款。因此有意申請按揭的人士必須在進行按揭申請前,定時審視個人信貸報告和信貸評分,既能了解個人信貸財務狀況外,亦能避免發生個人資料被盜用的意外,確保需要獲取資金周轉時能順利獲批。

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