一按、二按、转按、加按是什么| 剖析各类按揭选用时机和注意事项

置业人士各有不同背景或处于不同人生阶段，有些是首次置业人士、有些正为按揭供款，有些则已完成按揭供款。问题是不同的人士可以如何利用按揭解决生活需求和达到人生目标，当中又有什么需要注意? 以下将会逐一说明各类按揭计划的性质、选用时机和注意事项。

一按

简单而言就是指一按借钱买楼或抵押物业套现，通常是用楼宇做抵押作为借贷条件。由于有抵押品，因此比一般无抵押贷款，例如私人借贷或税务贷款而言，按揭贷款利率相对会较低，可借贷的金额亦相对较多。

一按选用时机多于首次按揭置业时使用

由于一按的利率一般较二按低，因此选用时机通常是用于首次按揭置业。另一个时机就是当个人信贷纪录和财务状况良好时，再额外购买物业时选用。

选用一按时的注意事项，不慎可致蚀订收场

最常见的例子就是当按揭申请人在置业初期，为物业签订临时买卖合约，并由买方向卖方支付一般为楼价3 %至5%的「细订」，之后一心以为可以成功向银行申请按揭。谁知最终按揭申请被拒，从而引致买家因资金不足以完成交易而被卖家没收订金，俗称「杀订」。如果楼宇价值是800万，单是细订都要24-40万。不单是杀订的损失，买家更要承担双方的代理佣金、律师费等。如果临时合约有「必买必卖」条款的话，买家更要承担物业重售的差价。如果买家是首次置业阶段就被没收巨款，可说是元气大伤。纵使按揭获批但也不代表全额获批，一旦银行批出的贷款金额不足以完成交易，而买家又不能补足这个金额差距的话，同样可能面对杀订的风险。

过去有很多地产发展商和地产代理为求达成生意，都会为置业人士提供二按服务，补足上述银行按揭的不足问题。然而有关二按服务不是保证成功的，故此不建议视二按为必然而轻举妄动。

因此，按揭置业人士在置业前应确保个人具有供款能力之余，也要向多几间银行寻求估价服务和按揭申请，更要清楚了解个人信贷条件和资格水平，避免申请按揭被拒而引伸出被杀订或贷款额不足的可能性。如果想了解个人信贷条件和资格是否合格，大家应多了解个人信贷评分和信贷报告，监察是否达到理想个人财务水平。

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二按

什么是二按? 什么时候需要二按？

二按，顾名思义就是第二次按揭。第一次按揭普遍是银行批出，但受碍于按揭申请人有条件不足问题，第一次按揭有可能被银行拒绝或获批不足金额的贷款。因此按揭贷款申请者如遇到后者情况，并仍需达到借贷目标时，便可能要进行第二次按揭申请来解决贷款金额不足的问题。

申请二按的选择、选用时机和注意事项

接受第二次按揭申请的机构一般有两种，一种是财务公司，另一种则是发展商。

先讲财务公司的二按。由于按揭申请被银行拒批或设贷款限额，因此财务公司提供的二次按揭利息都会相对银行高，例如利率达到15%以上。不过其好处是批核较宽松和快捷，故此选择二按的按揭申请人一般都是对贷款有急切财务需要才会申请。加上2008年美国次按危机出现后，美国推行超宽松货币政策，低息环境令借贷风险下降，促使财务公司愿意批出更高成数的贷款金额，例如物业价值的7成。但大家必须注意，既然财务公司批核贷款宽松，也间接令财务公司意识到若申请人在相对低息的环境下都未能还款或延迟还款时，便可能会启动收楼程序来为按揭申请人进行套现还款，尤其在加息周期开始后，财务公司对其借贷风险管理都会更加谨慎。

另一种二按服务是由发展商提供，但发展商提供的二按往往只适用于新盘市场。通常在二按的头两三年时间，有关的利率都会相对优惠，但当优惠期过后，有关的息率便很有机会提升到P，甚至P+的水平。由于自2008年开始楼价升幅显著，因此很多投资者都可因应着楼价的升幅，在优惠期过后，把按揭转去银行以获取一个较低息的按揭。然而如果面对加息和楼价回落压力的影响下，部份业主能否在优惠期过后，楼价保持升值便成为疑问。这时便有可能不获银行批核按揭申请，间接被逼维持一个高息率的按揭供款。加上发展商批出的二按都会较谨慎，一般需要按揭申请人提供粮单、入息证明和信贷纪录证明。

总括而言，二按是因应按揭申请不获银行批核或获批不足金额的贷款而洐生出来的方案。因此如果不想被银行拒批按揭申请的话，大家最好是先评估自己是否有充足的还款能力、定期留意个人信贷报告和信贷评分，避免在急切需要借贷的时候才意识到个人信贷能力不合银行标准，洐生各种财务风险意外。

如果大家想定期留意个人信贷状况，大家应定期透过查阅信贷报告了解个人信贷评分是否达到理想水平，为置业申请按揭做好准备。

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转按

什么是转按？

转按意思是把按揭由A放贷人转去B放贷人(放贷人包括银行或财务机构)，很多时候是因为按揭申请人希望争取到更理想的按揭待遇而进行，例如争取减少利息支出和享受现金回赠。假设放贷人是银行，当完成转按后，有关的银行按揭贷款将不会再与A银行存在关系，B银行将会成为按揭申请人的新放贷人，按揭申请人日后便需向B银行负责有关的供款责任。

转按的选用时机和注意事项

就以刚才二按的例子而言，按揭申请人先向发展商申请按揭，在首二至三年的优惠期内，按揭申请人当然享受着低息优惠，但随着优惠期过后，息率将会被调升至P水平甚至更高的话，按揭申请人便会希望把按揭转回去较低息率的银行。例如2008年之后10年楼价显著上升，按揭违约风险相对下降，这时便有诱因令银行批出较低息率按揭。

另外转按的更大诱因可能是因为银行向按揭申请人提供现金回赠，例如曾经有金融机构为转按提供2%的现金回赠，即差不多为按揭申请人提供半年免利息供楼优惠; 又例如有金融机构推出转按500万可享10万现金回赠优惠。

因此转按的时机往往在于所持有的物业出现显著价格上升和个人信贷评分良好的情况，这时进行转按便可以向银行或放贷人争取更优惠的利率，有利减轻财务负担和增加获利能力。

因此大家应紧贴了解个人信贷报告，管理好个人信贷评分，随时把握转按的优惠机会。

加按

什么是加按？

加按意思是向按揭银行或财务公司申请追加按揭贷款，而这种情况很多时是因为楼价上升，同时按揭申请人又遇上现金周转或较低息借贷的需要，从而希望透过加按这个行为而获得额外资金。

加按的选用时机和注意事项是如何？

一般银行对于1,000万的物业按揭申请都是最多批出物业价值5成的贷款，但部份财务公司则比较进取，甚至可借出7成贷款。不过正所谓是等价交换，有好处自然会有坏处，既然有财务公司愿意批出较高的按揭贷款额和承担较高风险，自然也会要求获得较高的利息回报，当中的息率调整是因人而议，例如会视乎按揭申请人的个人情况背景和物业状况等，因此息率可低至数厘，亦可高至20几厘不等。

加按一般是为求获得资金和财务调动的方便而做。例如有些人希望借楼价上升的好处而套现更多资金进行另类计划，例如坊间所说的物业活化。甚至有些人是因为加按获准后，可获得放贷人的现金回赠优惠，从而享受低息待遇。

不管是一按、二按、转按还是加按也好，按揭牵涉借贷，而借贷的基本面就是借贷申请人的财务状况是否稳健，值得放贷人信赖和批出贷款。因此有意申请按揭的人士必须在进行按揭申请前，定时审视个人信贷报告和信贷评分，既能了解个人信贷财务状况外，亦能避免发生个人资料被盗用的意外，确保需要获取资金周转时能顺利获批。

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