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網上物業估價網邊個好?了解背後原理辨別準繩度和可信性

什麼是物業估價?

物業估價是為指定物業評估一個市場公允的價值。物業估價的方法眾多,例如包括直接比較法、成本法、剩餘法、利潤法和現金流折算法。而物業估價的需求眾多,例如上市公司公佈業績時,往往需要獨立物業估價測量師提供獨立的物業估價報告,從而衡量所擁有的房地產價值; 一般消費者在置業買樓的時候也需要透過物業估價了解目標的物業價值,而有關價值是市場較公允可信的價值,避免高買低賣。

物業估價的影響

物業估價牽涉不同商業和生活層面,當中較普遍的影響包括樓宇按揭。按揭是指借錢買樓或抵押物業套現。由於有抵押,因此比一般無抵押貸款,例如私人借貸或稅務貸款而言,按揭貸款利率相對會較低,可借貸的金額亦相對較多。由於貸款活動牽涉樓宇抵押,因此放債人和借貸人都需要為抵押品進行定價,有了定價才可以按抵押品價值去討論可貸款金額。

延伸閱讀:按揭是什麼?解構H按P按,善用樓宇按揭計算機控風險

由於物業價格會因應經濟市場和眾多因素而浮動,加上物業價格較高,因此有關的定價有必要透過較專業和公允的評估方法來估算最貼合市場的價錢,這便是物業估價的需要。有關的估算價錢將直接影響可貸款的金額。

以物業按揭為例,當潛在買家向放債人申請貸款時,放債人會為有關物業進行估價。如果物業市場價格處於下行階段,有關物業估價的價值便有機會估算得較保守或低,繼而影響可借貸金額也相應地少;相反如果物業市場價格處於上升階段,有關物業估價的價值便有機會估算得較進取或高,繼而影響可借貸金額相應較多。

站在買家和借貸人的角度去看,當然是愈高的可借貸金額愈好,不需要時可放棄使用借貸額度,為自己提供便利和靈活性而已。而站在放債人的角度去看,必須要估算得較公允準確之餘又要有競爭力。因為假設借貸人違約或未能及時因應市場價格下跌而需填補信貸額的話,放債人會因應其風險管理需要而接管按揭物業,甚至進行即時套現。由此可見,一個公允準確的物業估價對買家、借貸人和放債人的利益有一定影響,必須透過嚴肅和專業的方法解決。

過去物業估價的情況和一般物業估價網站的不足

縱使市場上不同持份者對物業估價的態度都十分認真,但不代表過去在處理上沒有缺憾和不足之處。過去物業估價的準確度縱使得到相關專業人士(例如專業測量師)處理和監督,但有關專業處理仍受制於多個客觀環境因素而影響,令物業估價結果不能反映最新的市場情況,甚至未必可以貼合市場理想的體驗。有關的客觀環境因素如下。

1. 從數據滯後程度了解物業估價網站的準繩度

準確估價的其中一個重要基礎是源於歷史數據,然而香港最新最準確的物業成交數據往往只能從土地註冊處索取。但可惜土地註冊處的公開物業交易數據往往出現滯後,一般需要交易後1-2個月時間才會公開發佈。當數據出現滯後,而估價源於數據,衍生出的問題就是估價結果也是滯後和不貼合最新市況。一旦物業市場價格出現較大波動時,物業估價結果的參考性便較低。放債人有見物業估價結果出現滯後而市場價格波動又大的情況下,為了風險管控,放貸額度也可能會隨之變得保守。例如市場物業價格出現下滑時,物業估價也會因滯後而比估價結果更低;如果市場物業價格出現大升時,物業估價也會因滯後而未必能得到更高估價,損失潛在額外的借貸額度。數據滯後衍生出的估價結果也隨之而滯後,影響買家、借貸人和放債人的利益。

2. 從數據不足程度了解物業估價網站的可信度

其實數據滯後反映出的額外問題便是物業交易的公開數據不足。事實上最新的物業交易數據是存在於地產交易的前線工作人員,例如地產中介和律師。然而前線工作人員的物業交易數據是不容易分享出來供公眾索取。當最新資料被埋藏,要等待土地註冊處的滯後數據,便會出現數據不足的假像。再者,香港有眾多單幢物業和唐樓物業。這些稀疏交易的物業,不容易從遠久的交易數據來估算最貼市的物業價格。最終數據不足引致數據滯後,衍生出的估價結果也滯後。估價結果出現滯後代表物業估價結果也不太可信。信心是促使利益持份者的交易關鍵因素,如估價結果不可信,直接會影響買家、借貸人和放債人的利益。

3. 從客戶體驗流程了解物業估價網站的方便程度

過去物業按揭申請流程較為冗長累贅。例如潛在物業按揭申請人先在網上物業估價網站查找物業,之後再要線下與提供按揭服務的金融機構或放債人職員查詢核實估價結果,之後遞交按揭申請,再由金融機構或放債人評估受理。整個過程經過線上和線下起碼4個步驟或以上,更未計算中間的行政往來和核實,造成客戶體驗不如理想的情況,最終可能令放債人流失潛在客戶,客戶又未能得到適切的資訊。其實如果數據足夠,而數據又貼合市場變化的話,借貸人和放債人便可按即時的數據作出決定,並由網上系統自動化處理按揭申請流程。

另外很多估價網站都只會提供選擇欄位,讓網頁瀏覽者選擇物業的區域、地址、物業、樓層、單位等資料。但這種逐個選擇的過程,再加上未必有指定物業選擇的情況下,客戶往往很難查到指定物業的最新估算價格。

以上提到的物業數據滯後、數據不足和客戶體驗問題,直接導致物業估價網站計算出來的物業估價結果出現不準確和不可信的情況,甚至令物業按揭申請存在不必要的阻礙。

然而市面上很多地址查詢的網站都提供自動化地址顯示功能,網頁瀏覽者輸入一些地址關鍵字後,系統便會自然顯示有可能的地址選擇,加快客戶搜索物業的時間和效率,提供便利,提高客戶體驗。

「中原.諾華 估值+」物業估價方案讓放債人提供優良網上估價網站建設基礎

為改善數據滯後、數據不足和客戶體驗不理想的情況,諾華誠信與中原測量師行合作,推出「中原.諾華 估值+」為一眾金融機構和放債人提供優良網上估價網站建設基礎。這些基礎和優勢方便如下,能為借貸人和放貸人提供更公允合理的市場價格估值結果。

1. 連合地產、測量師和資訊科技提供準繩和可信的物業估價結果

針對數據滯後和數據不足的問題,諾華誠信透過與中原測量師行的合作,成功引入中原地產最新物業市場交易數據,擺脫土地註冊處一至兩個月才公開的數據,在多變的價格市場下提供最貼市的物業估價結果。另外物業估價的專業知識基礎皆源於擁有30年經驗的中原專業測量師團隊而來,並透過專業測量師按市場情況調整和判斷。「中原.諾華 估值+」物業估價方案把數據、專業和科技透過API方式一併串連協作,互聯互通,為物業估價提供更準確可信的基礎,方便優化客戶體驗、節省人手和統一加快按揭申請流程。

2. 擴大數據來源和基礎提升物業估價結果準確可信度

由於「中原.諾華 估值+」物業估價方案結合了中原前線地產交易數據的支持,大大壯闊了數據來源和基礎,解決了過去物業估價網站在數據上的不足,甚至把罕有的單幢物業和唐樓都納入在內,令更多人可以了解到目標物業和附近物業市場發展趨勢。由於中原數據庫已覆蓋了香港逾7成物業數據庫的交易,而且數據隨著每天前線交易而更新,令數據源覆蓋率更廣和更貼合市場,物業估價的準確度也自然更貼合市場實況和可信。由於數據可信度得到提高,令往後在按揭申請流程上提供有利的數據基礎。

3. 設計AI模型不斷按市場變化進行優化,確保估價結果與時並進

諾華誠信把人工智能(AI)引入至物業估價範疇。隨著AI技術聯動中原集團強大物業數據庫,將大量物業數據納入模型演算,繼而可以開發出創新住宅物業估價模型。諾華誠信同時以服務營運商角色為方案用提供API及技術支援,讓金融機構及放債人輕易接駁上「中原.諾華 估值+」,靈活配合其不同業務需求,擷取和計算出最實時的物業估值。

4. 7 x 24物業估價服務

由於「中原.諾華 估值+」已透過API方式把龐大物業數據庫和專業物業估價測量技術串連一起,在電子化平台容許下,可為借貸人和放貸人提供7 x 24隨時隨地的網上物業估價服務。由於物業估價結果是由貼市的物業交易數據和專業測量師判斷而成,因此放債人可按結果即時提供按揭申請審批服務。由估價查詢、估價計算、估價結果、遞交按揭申請至回覆審批按揭申請結果,都能一條龍於網上辦理,提升交易機會。

正使用「中原.諾華 估值+」的網上物業估價網例子

新鴻基信貸: 按此體驗 

新鴻基信貸總經理盧皚姩表示︰「升級後的網上物業估價服務,覆蓋率將會更全面,數據更貼緊市況,令估價更準確,業主可以掌握最實時的資訊,令物業發揮最大潛力,從而把握按揭良機。配合新鴻基信貸首創的「樓按Fast Pass」網上即時批核服務,為客戶秒速獲取初步審批結果;兩項新服務能有效加快按揭申請速度,縮短審批時間,更快完成樓按手續及現金瞬間到手…樓按市場講求批核的速度,對每個急需周轉的客戶來說是分秒必爭,因此新鴻基信貸不斷優化服務流程,全新推出的估價服務方案只需簡單輸入關鍵字便可即時獲得貼市估價,住宅覆蓋率更全面。客戶進入網站後可在短短3個步驟內完成貸款申請並獲取初步審批結果,極速幫助客戶解決資金問題。」。

物業估價屬按揭初期階段,了解信貸報告為按揭成功做好準備

不管物業估價如何,按揭申請成功與否都需要視乎個人信貸紀錄和能力。因此按揭申請者應於準備按揭前1年時間,密切留意個人信貸報告,審視內容有沒有意外和異常紀錄,從而有足夠時間於按揭申請前作出改善行為,避免申請按揭後才發現一些負面信貸紀錄,影響按揭批核結果和按揭額度,最終導致財務或機會損失。

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