特别通知网上物业估价网边个好？ 了解背后原理辨别准绳度和可信性
什么是物业估价?
物业估价是为指定物业评估一个市场公允的价值。 物业估价的方法众多，例如包括直接比较法、成本法、剩余法、利润法和现金流折算法。 而物业估价的需求众多，例如上市公司公布业绩时，往往需要独立物业估价测量师提供独立的物业估价报告，从而衡量所拥有的房地产价值； 一般消费者在置业买楼的时候也需要透过物业估价 了解目标的物业价值，而有关价值是市场较公允可信的价值，避免高买低卖。
物业估价的影响
物业估价牵涉不同商业和生活层面，当中较普遍的影响包括楼宇按揭。 按揭是指借钱买楼或抵押物业套现。 由于有抵押，因此比一般无抵押贷款，例如私人借贷或税务贷款而言，按揭贷款利率相对会较低，可借贷的金额亦相对较多。 由于贷款活动牵涉楼宇抵押，因此放债人和借贷人都需要为抵押品进行定价，有了定价才可以按抵押品价值去讨论可贷款金额。
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由于物业价格会因应经济市场和众多因素而浮动，加上物业价格较高，因此有关的定价有必要透过较专业和公允的评估方法来估算最贴合市场的价钱，这便是物业估价的需要 。 有关的估算价钱将直接影响可贷款的金额。
以物业按揭为例，当潜在买家向放债人申请贷款时，放债人会为有关物业进行估价。 如果物业市场价格处于下行阶段，有关物业估价的价值便有机会估算得较保守或低，继而影响可借贷金额也相应地少；相反如果物业市场价格处于上升阶段，有关物业估价的价值便有机会 估算得较进取或高，继而影响可借贷金额相应较多。
站在买家和借贷人的角度去看，当然是愈高的可借贷金额愈好，不需要时可放弃使用借贷额度，为自己提供便利和灵活性而已。 而站在放债人的角度去看，必须要估算得较公允准确之余又要有竞争力。 因为假设借贷人违约或未能及时因应市场价格下跌而需填补信贷额的话，放债人会因应其风险管理需要而接管按揭物业，甚至进行即时套现。 由此可见，一个公允准确的物业估价对买家、借贷人和放债人的利益有一定影响，必须透过严肃和专业的方法解决。
过去物业估价的情况和一般物业估价网站的不足
纵使市场上不同持份者对物业估价的态度都十分认真，但不代表过去在处理上没有缺憾和不足之处。 过去物业估价的准确度纵使得到相关专业人士(例如专业测量师)处理和监督，但有关专业处理仍受制于多个客观环境因素而影响，令物业估价结果不能反映最新的市场情况，甚至未必可以 贴合市场理想的体验。 有关的客观环境因素如下。
1. 从数据滞后程度了解物业估价网站的准绳度
准确估价的其中一个重要基础是源于历史数据，然而香港最新最准确的物业成交数据往往只能从土地注册处索取。 但可惜土地注册处的公开物业交易数据往往出现滞后，一般需要交易后1-2个月时间才会公开发布。 当数据出现滞后，而估价源于数据，衍生出的问题就是估价结果也是滞后和不贴合最新市况。 一旦物业市场价格出现较大波动时，物业估价结果的参考性便较低。 放债人有见物业估价结果出现滞后而市场价格波动又大的情况下，为了风险管控，放贷额度也可能会随之变得保守。 例如市场物业价格出现下滑时，物业估价也会因滞后而比估价结果更低；如果市场物业价格出现大升时，物业估价也会因滞后而未必能得到更高估价，损失潜在额外的借贷额度 。 数据滞后衍生出的估价结果也随之而滞后，影响买家、借贷人和放债人的利益。
2. 从数据不足程度了解物业估价网站的可信度
其实数据滞后反映出的额外问题便是物业交易的公开数据不足。 事实上最新的物业交易数据是存在于地产交易的前线工作人员，例如地产中介和律师。 然而前线工作人员的物业交易数据是不容易分享出来供公众索取。 当最新资料被埋藏，要等待土地注册处的滞后数据，便会出现数据不足的假像。 再者，香港有众多单幢物业和唐楼物业。 这些稀疏交易的物业，不容易从远久的交易数据来估算最贴市的物业价格。 最终数据不足引致数据滞后，衍生出的估价结果也滞后。 估价结果出现滞后代表物业估价结果也不太可信。 信心是促使利益持份者的交易关键因素，如估价结果不可信，直接会影响买家、借贷人和放债人的利益。
3. 从客户体验流程了解物业估价网站的方便程度
过去物业按揭申请流程较为冗长累赘。 例如潜在物业按揭申请人先在网上物业估价网站查找物业，之后再要线下与提供按揭服务的金融机构或放债人职员查询核实估价结果，之后递交按揭申请，再由金融机构或放债人评估 受理。 整个过程经过线上和线下起码4个步骤或以上，更未计算中间的行政往来和核实，造成客户体验不如理想的情况，最终可能令放债人流失潜在客户，客户又未能得到适切的资讯。 其实如果数据足够，而数据又贴合市场变化的话，借贷人和放债人便可按即时的数据作出决定，并由网上系统自动化处理按揭申请流程。
另外很多估价网站都只会提供选择栏位，让网页浏览者选择物业的区域、地址、物业、楼层、单位等资料。 但这种逐个选择的过程，再加上未必有指定物业选择的情况下，客户往往很难查到指定物业的最新估算价格。 然而市面上很多地址查询的网站都提供自动化地址显示功能，网页浏览者输入一些地址关键字后，系统便会自然显示有可能的地址选择，加快客户搜索物业的时间和效率，提供便利，提高客户 体验。
以上提到的物业数据滞后、数据不足和客户体验问题，直接导致物业估价网站计算出来的物业估价结果出现不准确和不可信的情况，甚至令物业按揭申请存在不必要的阻碍。
「中原．诺华 估值+」物业估价方案让放债人提供优良网上估价网站建设基础
为改善数据滞后、数据不足和客户体验不理想的情况，诺华诚信与中原测量师行合作，推出「中原．诺华 估值+」为一众金融机构和放债人提供优良网上估价网站建设基础。 这些基础和优势方便如下，能为借贷人和放贷人提供更公允合理的市场价格估值结果。
1. 连合地产、测量师和资讯科技提供准绳和可信的物业估价结果
针对数据滞后和数据不足的问题，诺华诚信透过与中原测量师行的合作，成功引入中原地产最新物业市场交易数据，摆脱土地注册处一至两个月才公开的数据，在多变的价格市场下 提供最贴市的物业估价结果。 另外物业估价的专业知识基础皆源于拥有30年经验的中原专业测量师团队而来，并透过专业测量师按市场情况调整和判断。 专业测量师会教育人工智能判断常规和另类的交易数据，继而自动调整。 把数据、专业和科技透过API方式一并串连协作，互联互通，为物业估价提供更准确可信的基础，方便优化客户体验、节省人手和统一加快按揭申请流程。
2. 扩大数据来源和基础提升物业估价结果准确可信度
由于「中原．诺华估值+」物业估价方案结合了中原前线地产交易数据的支持，大大壮阔了数据来源和基础，解决了过去物业估价网站在数据上的不足，甚至把罕有的单幢物业和 唐楼都纳入在内，令更多人可以了解到目标物业和附近物业市场发展趋势。 由于中原数据库已覆盖了香港逾7成物业数据库的交易，而且数据随着每天前线交易而更新，令数据源覆盖率更广和更贴合市场，物业估价的准确度也自然更贴合市场实况 和可信。 由于数据可信度得到提高，令往后在按揭申请流程上提供有利的数据基础。
3. 设计AI模型不断按市场变化进行优化，确保估价结果与时并进
诺华诚信把人工智能(AI)引入至物业估价范畴。 随着AI技术联动中原集团强大物业数据库，将大量物业数据纳入模型演算，继而可以开发出创新住宅物业估价模型。 诺华诚信同时以服务营运商角色为方案用提供API及技术支援，让金融机构及放债人轻易接驳上「中原．诺华估值+」，灵活配合其不同业务需求，撷取和计算出最实时 的物业估值。
4. 7 x 24物业估价服务
由于「中原．诺华估值+」已透过API方式把庞大物业数据库和专业物业估价测量技术串连一起，在电子化平台容许下，可为借贷人和放贷人提供7 x 24随时随地的网上 物业估价服务。 由于物业估价结果是由贴市的物业交易数据和专业测量师判断而成，因此放债人可按结果即时提供按揭申请审批服务。 由估价查询、估价计算、估价结果、递交按揭申请至回覆审批按揭申请结果，都能一条龙于网上办理，提升交易机会。
正使用「中原．诺华 估值+」的网上物业估价网例子
新鸿基信贷： 按此体验
新鸿基信贷总经理卢皑姩表示︰「升级后的网上物业估价服务，覆盖率将会更全面，数据更贴紧市况，令估价更准确，业主可以掌握最实时的资讯，令物业发挥最大潜力 ，从而把握按揭良机。配合新鸿基信贷首创的「楼按Fast Pass」网上即时批核服务，为客户秒速获取初步审批结果；两项新服务能有效加快按揭申请速度，缩短审批时间，更快完成 楼按手续及现金瞬间到手…楼按市场讲求批核的速度，对每个急需周转的客户来说是分秒必争，因此新鸿基信贷不断优化服务流程，全新推出的估价服务方案只需简单输入关键 字便可即时获得贴市估价，住宅覆盖率更全面。 客户进入网站后可在短短3个步骤内完成贷款申请并获取初步审批结果，极速帮助客户解决资金问题。 」。
物业估价属按揭初期阶段，了解信贷报告为按揭成功做好准备
不管物业估价如何，按揭申请成功与否都需要视乎个人信贷纪录和能力。 因此按揭申请者应于准备按揭前1年时间，密切留意个人信贷报告，审视内容有没有意外和异常纪录，从而有足够时间于按揭申请前作出改善行为，避免申请按揭后才发现一些负面信贷纪录 ，影响按揭批核结果和按揭额度，最终导致财务或机会损失。
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