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買樓壓力測試無難度!首置、居屋、9成按揭及免壓力測試大解構

壓力測試是按揭借款人申請物業按揭貸款時,金融機構進行批核的風險評估程序之一。不過市面上的樓宇類別甚多,是否所有樓宇按揭的壓力測試都是一樣?當中的分別和原則又是如何?以下文章將會為首置壓力測試、居屋壓力測試和9成按揭壓力測試進行解說,也會拆解坊間有什麼按揭方法可以免壓力測試,令大家買樓按揭無難度!

延伸閱按揭是什麼?解構HP按,善用樓宇按揭計算機控風險

壓力測試是什麼?買樓為什麼要進行壓力測試?

為了防止市民過度借貸而導致樓市金融體系受到衝擊和產生風險,香港金融管理局制定指引,指示香港認可金融機構要為按揭貸款申請人做壓力測試。

在相關指引下,不論監管機構或是銀行,就按揭貸款申請人能否償還貸款的議題下,最關心的因素必然是按揭貸款申請人的收支情況。但支出在現實情況下是較難調查,因此入息水平便成為貸款會否變成壞賬的關鍵因素。

買樓壓力測試的要求和收入計算

根據香港金融管理局於2023年7月7日公佈,開始適用的物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」(簡稱: DSR, Debt-Servicing Ratio) 上限指引顯示,有關按揭貸款申請人的「供款與入息比率」必須符合以下圖表要求*

 住宅樓宇物業
買家自住買家非自住
人沒按揭物業
基本「供款與入息比率」上限50%40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限 (假設利率上升 2 個百分點)60%50%
申請人有其他按揭物業
基本「供款與入息比率」上限40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限 (假設利率上升 2 個百分點)50%

「供款與入息比率」的計算方法如下:

每月總債務支出 (包括私人貸款、分期付款額及按揭等) / 每月總入息 x 100%

【例子一】首次置業按揭人士壓力測試要求和計算

首置自住按揭人士例子:

自選按揭貸款額$3,000,000港元
年利率3.625% (5.875% – 2.25%)
還款期30年
每月還款額$13,682港元

以首置自住人士為例子,假設「供款與入息比率」要求是50%。申請人的每月收入為$30,000,每月按揭還款最多佔收入的一半,即是$15,000。例子中,貸款額為300萬港元,計算出來的每月還款額為$13,682,不超過$15,000。而基本「供款與入息比率」上限是$27,364,比要求的基本「供款與入息比率」上限要求的$29,079為低,即是可通過壓力測試中的按揭成數上限要求。

縱使通過了壓力測試的第一個要求,還要通過第二個壓力測試規定。

按揭申請人須通過壓力測試,即以目前按息加2%計算,首置自住按揭申請人在壓力測試下之「供款與入息比率」不可超過60%。而例子中,就算按假設年利率3.625%再額外加2%,按第二個壓力測試的要求計算下,每月入息要求是$30,381。即較按揭申請人每月收入$30,000為高,最終都不能通過壓力測試。

假設首置自住的按揭申請人未能符合加2%的壓力測試,但只要通過「供款與入息比率」不超過50%的基本上限準則,銀行和按揭保險公司因應借款人的供款能力仍可批出貸款,但須調高保費。而按揭保險公司是一間收取物業投資者保費,提供承擔保險服務的公司。一旦物業投者未能償還按揭貸款,便由按揭保險公司承擔債務,減低銀行批出按揭貨款的風險。

然而各銀行準則或微調判斷最高「供款與入息比率」都各有不同,例如 :

1. 自住或是投資

2. 收入來源的國家或區域

3. 現時有沒有就其他按揭物業作借貸或擔保活動

4. 額外私人外債或信用卡貸款

故必須視乎銀行最終審批作準。

居屋壓力測試的要求

由於房委會會過往為居屋進行30年的擔保,部份資助房屋更會於2024年3月1日起增至最高50年擔保期。因此居屋按揭是不需要做壓力測試之餘,只要符合房委會的入息上限便可。就以綠表為例,按揭貸款申請人可獲得最高95%的物業按揭額度;而白表則可獲得最高90%的物業按揭額度。再者,不論是綠表還是白表,兩者皆無須購買按揭保險。

參考資料:香港政府新聞公報 2023年11月17日 – 房委會放寬資助出售單位按揭安排

免壓力測試的方法

由於壓力測試是金管局規定,因此只有以下方法免除或解決壓力測試問題 :

  1. 加擔保人
  2. 購買按揭保險和增加額外條款
  3. 清還債務

當中加擔保人方面,由於居屋和綠置居都有政府作為擔保,因此亦可說是免壓力測試的途徑。

9成按揭壓力測試要求*

除非是購買居屋或綠置居物業,否則購買私人住宅物業並成功申請9成按揭的機會其實不大,並且必須購買到按揭保險。以下是要獲得9成按揭的有關條件和壓力測試要求 :

  1. 物業價值。如果物業價值是高於1,000萬港元,一般都已經不符合於9成按揭的條件。
  2. 首次置業身份。首次置業身份是指按揭申請人必須未持有任何香港住宅物業。值得注意是,換樓人士只需確保賣樓交易完成後,都屬於「首次置業身份」。不過實際上,如於36個月內換樓,同樣需要另繳額外印花稅,所以未必會有換樓人士為求獲得首次置業的9成按揭待遇而願意另繳額外印花稅。
  3. 固定受薪人士。有固定收入和有關的收入來源地是香港區,縱使收入來自海外,亦要證明與香港有緊密關係,例如受聘於香港僱主。
  4. 滿足「供款與入息比率」不多於50%的要求。未能符合銀行壓力測試,即利率上調2%情況下,「供款與入息比率」不多於60%的要求,首次置業人士亦可嘗試申請9成按揭,但其供款比率仍須不超過 50%,而其保費會因應風險因素作出額外調整。
  5. 物業類別只限於已落成住宅物業。村屋不納入,樓花物業則只包括400萬港元或以下。

*資料只供參考,一切以香港金管局官方公佈之最新內容為準。

物業按揭壓力測試總結,定時了解個人信貸報告免意外

其實不論是就什麼按揭貸款進行壓力測試也好,計算方式都是大同小異,目的都是希望減低按揭申請人的貸款違約風險,保障香港金融穩定。所以方法一般都是提高個人入息或尋找擔保人作風險轉移。

由於金融機構需要透過客觀數據對按揭貸款申請人進行財務分析,而查閱按揭申請人的信貸報告作為證明是必須。因此為了應付突如其來的機遇和資金需要,滿足金融機構審閱財政狀況來批出貸款,消費者應定期查閱個人信貸報告和信貸評分,以防按揭壓力測試因未知因素而不能通過,影響置業機會和引致財務損失。

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