买楼压力测试无难度！ 首置、居屋、9成按揭及免压力测试大解构

压力测试是按揭借款人申请物业按揭贷款时，金融机构进行批核的风险评估程序之一。 不过市面上的楼宇类别甚多，是否所有楼宇按揭的压力测试都是一样？ 当中的分别和原则又是如何？ 以下文章将会为首置压力测试、居屋压力测试和9成按揭压力测试进行解说，也会拆解坊间有什么按揭方法可以免压力测试，令大家买楼按揭无难度！

延伸阅读：按揭是什么？ 解构H按P按，善用楼宇按揭计算机控风险

压力测试是什么？ 买楼为什么要进行压力测试?

为了防止市民过度借贷而导致楼市金融体系受到冲击和产生风险，香港金融管理局制定指引，指示香港认可金融机构要为按揭贷款申请人做压力测试。

在相关指引下，不论监管机构或是银行，就按揭贷款申请人能否偿还贷款的议题下，最关心的因素必然是按揭贷款申请人的收支情况。 但支出在现实情况下是较难调查，因此入息水平便成为贷款会否变成坏账的关键因素。

买楼压力测试的要求和收入计算

根据香港金融管理局于2023年7月7日公布，开始适用的物业按揭贷款按揭成数及「供款与入息比率」 (简称： DSR， Debt-Servicing Ratio） 上限指引显示，有关按揭贷款申请人的「供款与入息比率」必须符合以下图表要求^*：

	住宅楼宇物业
	买家自住	买家非自住
申请人没有其他按揭物业
基本供款与入息比率上限	50%	40%
压力测试下的供款与入息比率上限（假设利率上升2个百分点）	60%	50%
申请人已有其他按揭物业
基本供款与入息比率上限	40%
压力测试下的供款与入息比率上限（假设利率上升2个百分点）	50%

「供款与入息比率」的计算方法如下:

每月总债务支出 (包括私人贷款、分期付款额及按揭等) / 每月总入息 x 100%

【例子一】首次置业按揭人士压力测试要求和计算

首置自住按揭人士例子:

自选按揭贷款额	$3,000,000港元
年利率	3.625% (5.875% – 2.25%)
还款期	30年
每月还款额	$13,682港元

以首置自住人士为例子，假设「供款与入息比率」要求是50%。 申请人的每月收入为$30,000，每月按揭还款最多占收入的一半，即是$15,000。 例子中，贷款额为300万港元，计算出来的每月还款额为$13,682，不超过$15,000。 而基本「供款与入息比率」上限是$27,364，比要求的基本「供款与入息比率」上限要求的$29,079为低，即是可通过压力测试中的按揭成数上限要求。

纵使通过了压力测试的第一个要求，还要通过第二个压力测试规定。

按揭申请人须通过压力测试，即以目前按息加2%计算，首置自住按揭申请人在压力测试下之供款与入息比率不可超过60% 。 而例子中，就算按假设年利率3.625%再额外加2%，按第二个压力测试的要求计算下，每月入息要求是$30,381。 即较按揭申请人每月收入$30,000为高，最终都不能通过压力测试。

假设首置自住的按揭申请人未能符合加2%的压力测试，但只要通过「供款与入息比率」不超过50%的基本上限准则，银行和按揭保险公司因应借款人的供款能力仍可批出贷款，但须调高保费。 而按揭保险公司是一间收取物业投资者保费，提供承担保险服务的公司。 一旦物业投者未能偿还按揭贷款，便由按揭保险公司承担债务，减低银行批出按揭货款的风险。

然而各银行准则或微调判断最高「供款与入息比率」都各有不同，例如 :

1. 自住或是投资

2. 收入来源的国家或区域

3. 现时有没有就其他按揭物业作借贷或担保活动

4. 额外私人外债或信用卡贷款

故必须视乎银行最终审批作准。

居屋压力测试的要求

由于房委会会过往为居屋进行30年的担保，部份资助房屋更会于2024年3月1日起增至最高50年担保期。 因此居屋按揭是不需要做压力测试之余，只要符合房委会的入息上限便可。 就以绿表为例，按揭贷款申请人可获得最高95%的物业按揭额度; 而白表则可获得最高90%的物业按揭额度。 再者，不论是绿表还是白表，两者皆无须购买按揭保险。

参考资料：香港政府新闻公报 2023年11月17日 – 房委会放宽资助出售单位按揭安排

免压力测试的方法

由于压力测试是金管局规定，因此只有以下方法免除或解决压力测试问题 :

1. 加担保人

2. 购买按揭保险和增加额外条款

3. 清还债务

当中加担保人方面，由于居屋和绿置居都有政府作为担保，因此亦可说是免压力测试的途径。

9成按揭压力测试要求^*

除非是购买居屋或绿置居物业，否则购买私人住宅物业并成功申请9成按揭的机会其实不大，并且必须购买到按揭保险。 以下是要获得9成按揭的有关条件和压力测试要求 :

1. 物业价值。 如果物业价值是高于1,000万港元，一般都已经不符合于9成按揭的条件。

2. 首次置业身份。 首次置业身份是指按揭申请人必须未持有任何香港住宅物业。 值得注意是，换楼人士只需确保卖楼交易完成后，都属于「首次置业身份」。 不过实际上，如于36个月内换楼，同样需要另缴额外印花税，所以未必会有换楼人士为求获得首次置业的9成按揭待遇而愿意另缴额外印花税。

3. 固定受薪人士。 有固定收入和有关的收入来源地是香港区，纵使收入来自海外，亦要证明与香港有紧密关系，例如受聘于香港雇主。

4. 满足「供款与入息比率」不多于50%的要求。 未能符合银行压力测试，即利率上调2%情况下，「供款与入息比率」不多于60%的要求，首次置业人士亦可尝试申请9成按揭，但其供款比率仍须不超过 50%，而其保费会因应风险因素作出额外调整。

5. 物业类别只限于已落成住宅物业。 村屋不纳入，楼花物业则只包括400万港元或以下。

^*资料只供参考，一切以香港金管局官方公布之最新内容为准。

物业按揭压力测试总结，定时了解个人信贷报告免意外

其实不论是就什么按揭贷款进行压力测试也好，计算方式都是大同小异，目的都是希望减低按揭申请人的贷款违约风险，保障香港金融稳定。 所以方法一般都是提高个人入息或寻找担保人作风险转移。

由于金融机构需要透过客观数据对按揭贷款申请人进行财务分析，而查阅按揭申请人的信贷报告作为证明是必须。 因此为了应付突如其来的机遇和资金需要，满足金融机构审阅财政状况来批出贷款，消费者应定期查阅个人信贷报告和信贷评分， 以防按揭压力测试因未知因素而不能通过，影响置业机会和引致财务损失。

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