特别通知按揭是什么？解构H按P按，善用楼宇按揭计算机控风险
什么是按揭？
按揭一般是指借钱买楼或抵押物业套现。由于有抵押，因此比一般无抵押贷款，例如私人贷款而言，按揭贷款利率相对会较低，可借贷的金额亦相对较多。
按揭获批金额受制于不同因素影响，当中包括按揭物业种类、楼价、购买目的、按揭申请人的收入稳定性、职业、个人信贷评分等。
按揭利率选择：H按及P按
市面上普遍有两大类型的按揭利率选择，分别是H按和P按。
H是指以香港银行同业拆息 (Hibor) 为基准即是银行与银行之间互相拆出、借入资金的息率，亦某程度上反映银行的资金成本。而银行当然不会用成本价去借钱给按揭申请人，必然是需要利润。既然H是银行成本，因此大家便会经常见到银行推广 「H + ?%」的按揭计划，这个「?%」便是银行的利润百分比。这就是H按的概念。
通常H按是会以1个月银行同业拆息计算，亦有部份银行会以3个月银行同业拆息计算。而H按的波动性都较大，例如当有多只大型新股上市时，很多人便会借钱或提现去抽新股，于是引致香港资金出现短期紧拙，继而拉升H按的利率。又或者在2022年美国联储局加息缩表和美债利率上升的趋势下，引致美国市场和香港市场在金融系统上出现利息差距，于是造成诱因让投资者卖出港币并转买美金，令香港市场的港元资金紧拙，推升H按利率。而2019年就曾经出现过H按计划利率在5个月内，由大约1.7%抽升到大约3%的水平，可见当金融市场波动的情况下，H按的波动性也会相继地大。有见波动性十分大，因此H按都设有封顶利率保障，这时便会用到最优惠利率「P-?%」的处理。
P是Prime Rate，最优惠利率。香港市场过去主要有4个P，分别是5%、5.25%、5.375%和5.5%。当然这个P是会随着市场实际利率走向和货币政策而有所改变。而实际利率是要视乎银行减多少的百分比利率作准，即「P-?%」中的那个「?%」利率。
这样看来H按进可攻退可守，所有人都偏向使用H按而不会选择P按，然而实情却不是。因为市场上某些情况下是不能选用H按，例如一班新居屋、绿置居及白居二的业主只能选用P按。更有可能部份银行未能向按揭申请人提供H按计划，例如一些信贷评分较差、现金出粮、未能提供税单等的按揭申请人，这类人士利息也会因而相对地高一点。
总括而言，H按和P按各有利弊，借贷人应自行了解相关利弊和优惠再作决定。然而不管H按和P按的利弊是如何，大家都必须定时监测和管理好个人的信贷评分和纪录，避免银行拒绝提供理想的按揭计划甚至拒绝按揭申请。
楼宇按揭计算机及自助计算微调指引
买楼前先了解买楼后的每月供款、供款能力和银行批核按揭条件都是正确不过的事情。因此大家经常都可在网上寻找不同的按揭计算机去计算这些结果，但不少朋友当用到时便不太知如何计算。
一般而言，网上的楼宇按揭计算机要输入4个主要资料，包括楼价、贷款额、供款年期和利率，从而计算出首期、每月供款和最低每月入息要求。举例，一位按揭申请人目标购买500万楼价的楼宇，期望借贷6成，贷款额即300万。供款期方面则十分视乎按揭申请人的意向、年龄和楼龄而订，还款期最多为30年。最后便是输入利率，假设利率为2.375%，最后便可以得出首期为200万、每月供款要求为$11,659和最低每月入息要求为$27,998。当中最低每月入息要求是按香港金融管理局压力测试要求指引，按揭申请人的收入和供款比率不得超过5成而定的。
但随着美国加息、缩表和楼价下行等风险出现，大家是应该按需要自行为当中的计算进行微调。例如预期美国联储局加息缩表而引致港元资金外流，香港银行亦可能在未来按需要相应跟随调升利率。假设利率达到4厘的话，那么每月供款便要增加$2,673，即每月$14,322。继而影响最低每月入息要求也要被提高，加上楼价下跌可能令按揭成数下降，最后有机会促使银行因应情况而要求借款人即时偿还贷款，俗称「call loan」。因为追收按揭贷款的金额是以物业新旧估值来计算按揭差价，而且银行是有权随时「call loan」，也没有什么准则可言。不过银行对于「call loan」通常都会可免则免，但当环球资产市场波动起上来，大家亦要有心理准备面对一切可能性。
H按和P按的应用例子
香港在过去多年低息环境下，按揭申请人一般都选择H按按揭计划，而截至2022年11月7日为例，H按的利率普遍是H+1.5%左右，而封顶位是P-2.75%左右。过去10年，香港金管局都没有对P进行太大变动，要变的话多数只需银行同业间透过H变动便可。假设1个月香港银行同业拆息为3.192%的话，H便是3.192%+1.5%，即4.692%。由于市场预期美国联储局每次议息后都执行大幅加息，H息率已超过P息率，因此部份按揭计划已陆续实行P按揭计划。就以2022年11月7日为例，P息率是5.375%，如P按揭计划是P-2.75的话，即P按揭息率是2.625%，为H按计划封顶，P按计划随之取代H按计划。到时按揭借款人都会跟随最优惠利率P的走势动向来还款。
定时检查个人信贷报告为应急做好准备
借贷往往是面对现金周转和应急时才需要到，因此应当未雨绸缪。尤其是面对置业机遇时，若因一时疏忽个人信贷状态而流失置业机会的话，便会十分可惜。因此大家应培养好定时了解个人信贷报告和信贷评分的习惯，例如多做以下行为：
- 定时了解和管理好个人信贷评分，维持良好状态。当被抽查信贷状态时可展示优良的个人信贷纪录，从而争取较佳待遇。
- 养成储蓄习惯和控制支出。
- 增加收入来源和财务应急途径。
- 定时留意利率走向及相关新闻，有关现时香港银行同业拆息利率和最优惠利率走向亦可到不同银行网站查寻找。
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