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物業按揭攻略 | 樓花、一二手樓、居屋、綠置居、村屋、車位及商鋪

物業按揭眾多,不同類型的物業都會有各自的按揭注意事項需要注意。由於按揭貸款對比私人貸款都會較複雜,因為按揭需要牽涉抵押物業的種類,而不同物業種類都對按揭有不同影響。以下將就各類物業按揭進行描述,範圍覆蓋樓花 (即預購未落成的樓宇物業)、一二手樓、居屋、綠置居、村屋、車位及商鋪,當中不乏注意事項。

樓花按揭

樓花,即是預購未落成的樓宇物業。樓花按揭除了之前所說的一般按揭注意事項外,也會關係到銀行本身的問題。因為針對樓花按揭的生意,銀行內部都會有一定的限額守則來控制風險。而有關限額取決於發展商的規模,例如該發展商過去的成交紀錄,繼而再影響樓花的按揭成數。當然大型發展商的樓花按揭不等於沒有限額,只是限額多少問題。當買家遇到銀行觸及樓花按揭限額,而買家又落了訂才知道的話,買家便有機會因沒有預期的按揭貸款資金而承受殺訂風險。

縱使大家已預算按揭成數未必能獲批足額按揭,但按揭成數也要視乎按揭申請人的資格而定,例如是否通過壓力測試、有沒有固定入息和選購物業的主要用途。

另外如果真的面對按揭限額風險,買家亦可向財務公司借貸渡過難關,但買家就要準備好承擔較高利率的借貸風險問題。再者,買家也可選取建築期供款方法,即是等入伙後才供,但有關方法可能會受樓價折讓率較低的影響,樓價因上升而增加按揭成本。

一手和二手私人住宅樓宇按揭

一手和二手私人住宅物業的銀行按揭,在2024年2月28日香港金融管理局公佈的物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」上限的指引下,一般只可借到6 – 7成,按物業價值和置業背景的條件來判斷。但如果沒有足夠的條件(例如物業價格是否屬指定港元範圍、是否持有任何香港物業、是否固定受薪人士),而需要借多過指定按揭成數的話,大家便需要向按揭保險公司購買按揭保險,這時便可有機會提升按揭成數到最高9成。而影響按揭成數主要有5大因素,包括樓價、收入來源、物業種類、物業用途和持有方法。

參考資料:在 2024 年 2 月 28 日開始適用的物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」上限

參考資料:香港按揭證券有限公司就最高按揭成數的指引

延伸閱讀:按揭保險是什麼?了解資格為按揭做好保費支付方式

因應部份買家未有足夠的資格去申請高成數按揭,因此有發展商和財務公司合作,提供一些高成數一按的計劃,俗稱「呼吸Plan」,意味申請過程十分簡單,有呼吸便可成功申請按揭借貸。原因是有關的計劃是不需要入息審查或者審批便能夠獲得按揭貸款。然而財務公司向一些沒有經過入息審查的人士放貸,必然是提高了放貸風險,風險大了,收取按揭申請人的利率也必然需要被提高。有關「呼吸Plan」一般會在開始時提供低息或貼合市場息率的優惠,但過了優惠期後,利率便可能會被提升,例如提升至P-1至P+1的利率。因此很多按揭申請人在過了按揭罰息期後,便會轉按,借助購買按揭保險,達到成功轉按和取得高成數按揭的需要。然而如之前所說,要成功購買按揭保險而取得高成數按揭的需要,必須提供入息證明和滿足指定物業價格範圍才可獲批,否則按揭申請人有機會面臨轉按失敗的風險,最終被逼承受高息按揭而引伸的財務風險。

居屋和綠置居按揭

申請居屋和綠置居按揭一般都相對寬鬆,不但可享高達9成半按揭,亦可免除按揭壓力測試。但有兩類人士不能申請,分別是破產中和債務重組中的人士。只要法庭未頒佈破產解除令,有關人士都不能申請居屋按揭。另外高樓齡而未補地價的居屋都是難以獲得按揭申請,由於政府為居屋進行擔保年份是30年,因此銀行可能會按30年減首次發售日期來計算出供款年期,間接出現坊間所說,超過20年的未補地價居屋都便開始難以按揭的說法,因為供款年期只有10年。

另外收樓前6個月左右便可以進行按揭申請。一般而言,愈早申請按揭愈好,因為一旦有任何意外都可及時作出補救,例如在申請按揭時才被銀行發現有撇帳或欠債等紀錄,繼而影響審批流程。假設按揭申請人及早發現影響審批流程因素,便可快點解決欠債紀錄問題,從而如期獲得按揭,反之如未能及時處理,便可能會出現殺訂和損失置業機會的風險。

村屋按揭

村屋一般可獲6成按揭,而由於政府有時會提供高成數按揭貸款,因此部份合資格按揭申請人也可能會獲得高達8成半按揭,視乎樓價而定。而供款年期方面,村屋多是25年供款年期。當然獲批按揭也會考慮按揭申請人的年齡和樓齡而定,因此最好選購一些樓齡較新的村屋為妙。

另外村屋經常都會出現僭建問題,如銀行發現有關僭建違規的話,銀行有機會要求先拆除才會獲批足額按揭貸款,否則會按揭成數大打折扣,直至確定已解決有關僭建的風險。如單幢式村屋方面,部份按揭保險公司更加會未必受保。

車位按揭

現時獨立車位按揭成數為5成,而按揭年期可長達15年。而如果按揭申請人有其他按揭貸款的話,有關的按揭成數可能會被降低1成,即4成。另外車位按揭與樓宇按揭一樣,不能超過按揭申請人入息的5成。另外要通過加3厘和供款上限為入息6成的壓力測試。

另外如果要為車位按揭爭取較高成數和低利率的話,可選擇一些連車位的住宅物業,這樣便可連同住宅物業的待遇一起上會,這樣便可享有住宅物業的H或P按待遇、按揭成數和供款年期增加至高達30年。但不好處的是由於車位和住宅物業綁在一起,日後出售時便要做轉按等分拆出來工序,洐生額外費用。

買家亦可在樓價上升時選擇使用加按方法,把加按套現出來的資金用來供車位。這樣便可享有低息、解決車位按揭成數偏低和新增第二個按揭項目的問題。不過樓價上升做加按故然是方法之一,但同時也要考慮樓價下跌而洐生的額外預算和call loan風險。大家在實行這些洐生計劃的時候務必要計算好個人財政負擔能力和風險。

商鋪物業按揭

商鋪按揭的供款年期有分一手和二手,一手一般可做20年,二手則最多可做10年。另外商鋪按揭的利率通常會較住宅多0.5%左右,亦很少見有像住宅般的現金回贈優惠。當然利率的高低其實是十分取決於按揭申請人的客觀背景而訂,例如收入來源、供款能力、壓力測試等。而按揭成數方面,商鋪按揭一律都是最多4成按揭,甚至更低。不過亦有借多於4成按揭的個案,主要是因為針對一些正在有營運中的公司和老闆。而營運中的公司最多可借8成按揭,利率方面則分為前4成按揭和後4成按揭分開計算,後4成的按揭利率當然貴很多,視乎條件而訂。

由於商鋪按揭成數較低,入場門檻較高,因此部份手持其他物業的人士可能會賣出其他物業而獲取銀行短期的借貸來應急,或乘樓價上升而加按現時的物業,繼而套現並調動幫補商鋪按揭不足的問題。

值得一提,商鋪是一種十分難估價的物業,因為每間鋪頭都是獨特的,例如面積大小、樓底高低、來去水三相電供應狀況、位置優劣、租值潛力等。因此買家在做商鋪按揭時需要有定心理準備要具備良好個人信貸紀錄之餘,預期可獲的按揭成數都會較低,入場門檻也較高。

如何獲得較高的按揭成數和利息優惠回贈?

總括而言,物業按揭成功與否和利息高低,歸根主要都是與個人信貸紀錄和財政能力有關。大眾應從今日開始積極主動留意個人信貸紀錄有沒有異常情況,密切管控好個人優良的信貸紀錄和狀態。還要擁有良好的信貸紀錄和財政收入,便有條件爭取較高的按揭成數和利息優惠回贈。

就有效管理和監察個人信貸紀錄方面,大眾應定時查閱人信貸報告和及早管理好信貸評分。一旦發現信貸評分出現異常情況,應及早了解及尋求專業人士意見,積極管理信貸,養成財務健康的習慣。

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