特别通知物业按揭攻略 | 楼花、一二手楼、居屋、绿置居、村屋、车位及商铺
物业按揭众多，不同类型的物业都会有各自的按揭注意事项需要注意。 由于按揭贷款对比私人贷款都会较复杂，因为按揭需要牵涉抵押物业的种类，而不同物业种类都对按揭有不同影响。 以下将就各类物业按揭进行描述，范围覆盖楼花 (即预购未落成的楼宇物业)、一二手楼、居屋、绿置居、村屋、车位及商铺，当中不乏注意事项。
楼花按揭
楼花，即是预购未落成的楼宇物业。 楼花按揭除了之前所说的一般按揭注意事项外，也会关系到银行本身的问题。 因为针对楼花按揭的生意，银行内部都会有一定的限额守则来控制风险。 而有关限额取决于发展商的规模，例如该发展商过去的成交纪录，继而再影响楼花的按揭成数。 当然大型发展商的楼花按揭不等于没有限额，只是限额多少问题。 当买家遇到银行触及楼花按揭限额，而买家又落了订才知道的话，买家便有机会因没有预期的按揭贷款资金而承受杀订风险。
纵使大家已预算按揭成数未必能获批足额按揭，但按揭成数也要视乎按揭申请人的资格而定，例如是否通过压力测试、有没有固定入息和选购物业的主要用途。
另外如果真的面对按揭限额风险，买家亦可向财务公司借贷渡过难关，但买家就要准备好承担较高利率的借贷风险问题。 再者，买家也可选取建筑期供款方法，即是等入伙后才供，但有关方法可能会受楼价折让率较低的影响，楼价因上升而增加按揭成本。
一手和二手私人住宅楼宇按揭
一手和二手私人住宅物业的银行按揭，在2024年2月28日香港金融管理局公布的物业按揭贷款按揭成数及「供款与入息比率」上限的指引下，一般只可借到6 – 7 成，按物业价值和置业背景的条件来判断。 但如果没有足够的条件(例如物业价格是否属指定港元范围、是否持有任何香港物业、是否固定受薪人士)，而需要借多过指定按揭成数的话，大家便需要向按揭保险公司购买按揭保险 ，这时便可有机会提升按揭成数到最高9成。 而影响按揭成数主要有5大因素，包括楼价、收入来源、物业种类、物业用途和持有方法。
参考资料：在 2024 年 2 月 28 日开始适用的物业按揭贷款按揭成数及「供款与入息比率」上限
参考资料：香港按揭证券有限公司就最高按揭成数的指引
因应部份买家未有足够的资格去申请高成数按揭，因此有发展商和财务公司合作，提供一些高成数一按的计划，俗称「呼吸Plan」，意味申请过程十分简单，有呼吸便 可成功申请按揭借贷。 原因是有关的计划是不需要入息审查或者审批便能够获得按揭贷款。 然而财务公司向一些没有经过入息审查的人士放贷，必然是提高了放贷风险，风险大了，收取按揭申请人的利率也必然需要被提高。 有关「呼吸Plan」一般会在开始时提供低息或贴合市场息率的优惠，但过了优惠期后，利率便可能会被提升，例如提升至P-1至P+1的利率。 因此很多按揭申请人在过了按揭罚息期后，便会转按，借助购买按揭保险，达到成功转按和取得高成数按揭的需要。 然而如之前所说，要成功购买按揭保险而取得高成数按揭的需要，必须提供入息证明和满足指定物业价格范围才可获批，否则按揭申请人有机会面临转按失败的风险，最终被 逼承受高息按揭而引伸的财务风险。
居屋和绿置居按揭
申请居屋和绿置居按揭一般都相对宽松，不但可享高达9成半按揭，亦可免除按揭压力测试。 但有两类人士不能申请，分别是破产中和债务重组中的人士。 只要法庭未颁布破产解除令，有关人士都不能申请居屋按揭。 另外高楼龄而未补地价的居屋都是难以获得按揭申请，由于政府为居屋进行担保年份是30年，因此银行可能会按30年减首次发售日期来计算出供款年期，间接 出现坊间所说，超过20年的未补地价居屋都便开始难以按揭的说法，因为供款年期只有10年。
另外收楼前6个月左右便可以进行按揭申请。 一般而言，愈早申请按揭愈好，因为一旦有任何意外都可及时作出补救，例如在申请按揭时才被银行发现有撇帐或欠债等纪录，继而影响审批流程。 假设按揭申请人及早发现影响审批流程因素，便可快点解决欠债纪录问题，从而如期获得按揭，反之如未能及时处理，便可能会出现杀订和损失置业机会的风险。
村屋按揭
村屋一般可获6成按揭，而由于政府有时会提供高成数按揭贷款，因此部份合资格按揭申请人也可能会获得高达8成半按揭，视乎楼价而定。 而供款年期方面，村屋多是25年供款年期。 当然获批按揭也会考虑按揭申请人的年龄和楼龄而定，因此最好选购一些楼龄较新的村屋为妙。
另外村屋经常都会出现僭建问题，如银行发现有关僭建违规的话，银行有机会要求先拆除才会获批足额按揭贷款，否则会按揭成数大打折扣，直至确定已解决有关僭建的风险 。 如单幢式村屋方面，部份按揭保险公司更加会未必受保。
車位按揭
现时独立车位按揭成数为5成，而按揭年期可长达15年。 而如果按揭申请人有其他按揭贷款的话，有关的按揭成数可能会被降低1成，即4成。 另外车位按揭与楼宇按揭一样，不能超过按揭申请人入息的5成。 另外要通过加3厘和供款上限为入息6成的压力测试。
另外如果要为车位按揭争取较高成数和低利率的话，可选择一些连车位的住宅物业，这样便可连同住宅物业的待遇一起上会，这样便可享有住宅物业的H或P按待遇、按揭 成数和供款年期增加至高达30年。 但不好处的是由于车位和住宅物业绑在一起，日后出售时便要做转按等分拆出来工序，洐生额外费用。
买家亦可在楼价上升时选择使用加按方法，把加按套现出来的资金用来供车位。 这样便可享有低息、解决车位按揭成数偏低和新增第二个按揭项目的问题。 不过楼价上升做加按故然是方法之一，但同时也要考虑楼价下跌而洐生的额外预算和call loan风险。 大家在实行这些洐生计划的时候务必要计算好个人财政负担能力和风险。
商铺物业按揭
商铺按揭的供款年期有分一手和二手，一手一般可做20年，二手则最多可做10年。 另外商铺按揭的利率通常会较住宅多0.5%左右，亦很少见有像住宅般的现金回赠优惠。 当然利率的高低其实是十分取决于按揭申请人的客观背景而订，例如收入来源、供款能力、压力测试等。 而按揭成数方面，商铺按揭一律都是最多4成按揭，甚至更低。 不过亦有借多于4成按揭的个案，主要是因为针对一些正在有营运中的公司和老板。 而营运中的公司最多可借8成按揭，利率方面则分为前4成按揭和后4成按揭分开计算，后4成的按揭利率当然贵很多，视乎条件而订。
由于商铺按揭成数较低，入场门槛较高，因此部份手持其他物业的人士可能会卖出其他物业而获取银行短期的借贷来应急，或乘楼价上升而加按现时的物业，继而套现 并调动帮补商铺按揭不足的问题。
值得一提，商铺是一种十分难估价的物业，因为每间铺头都是独特的，例如面积大小、楼底高低、来去水三相电供应状况、位置优劣、租值潜力等。 因此买家在做商铺按揭时需要有定心理准备要具备良好个人信贷纪录之余，预期可获的按揭成数都会较低，入场门槛也较高。
如何获得较高的按揭成数和利息优惠回赠？
总括而言，物业按揭成功与否和利息高低，归根主要都是与个人信贷纪录和财政能力有关。 大众应从今日开始积极主动留意个人信贷纪录有没有异常情况，密切管控好个人优良的信贷纪录和状态。 还要拥有良好的信贷纪录和财政收入，便有条件争取较高的按揭成数和利息优惠回赠。
就有效管理和监察个人信贷纪录方面，大众应定时查阅人信贷报告和及早管理好信贷评分。 一旦发现信贷评分出现异常情况，应及早了解及寻求专业人士意见，积极管理信贷，养成财务健康的习惯。
延伸阅读：信贷报告是什么？ 一文剖析查阅和管理用途兼送2大实用案例贴士
立即下载 NOVA PASS 索取免费信贷报告及信贷评分以上内容仅供参考，并不构成任何法律、财务、投资或其他专业意见。阁下在作出任何决定前，应先寻求第三方专业意见
The above information is for reference only and does not constitute any legal, financial, investment or other professional advice. Before making any decision, you should seek professional advice from third parties.
