買樓壓力測試無難度！首置、居屋、9成按揭及免壓力測試大解構

壓力測試是按揭借款人申請物業按揭貸款時，金融機構進行批核的風險評估程序之一。不過市面上的樓宇類別甚多，未必所有按揭的處理都一樣，加上隨著2024年2月28日香港財政司司長發表新財政預算案，香港金融管理局當日亦取消按揭貸款假設利率上升2%的壓力測試要求，間接改變一些細節和原則。以下文章將會為首置壓力測試、居屋壓力測試和9成按揭壓力測試進行解說，也會拆解坊間有什麼按揭方法可以免壓力測試，令大家買樓按揭無難度！

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壓力測試是什麼？買樓為什麼要進行壓力測試?

為了防止市民過度借貸而導致樓市金融體系受到衝擊和產生風險，香港金融管理局制定指引，指示香港認可金融機構要為按揭貸款申請人做壓力測試。

在相關指引下，不論監管機構或是銀行，就按揭貸款申請人能否償還貸款的議題下，最關心的因素必然是按揭貸款申請人的收支情況。但支出在現實情況下是較難調查，因此入息水平便成為貸款會否變成壞賬的關鍵因素。

然而隨著假設按揭利率上升2%的壓力測試取消後，按揭壓力測試對市民置業的影響力便大幅下降。

買樓壓力測試的要求和收入計算

第一個按揭壓力測試要求：「供款與入息比率」上限

香港金融管理局於2024年2月28日公佈取消了假設利率上升2%的壓力測試安排後，開始適用的物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」(簡稱: DSR, Debt-Servicing Ratio) 上限指引顯示，有關按揭貸款申請人的「供款與入息比率」必須符合以下要求^*：

	住宅樓宇物業
	買家自用	買家非自用
申請人沒有其他按揭物業
基本「供款與入息比率」上限	50%	40%
申請人已有其他按揭物業
基本「供款與入息比率」上限	40%

「供款與入息比率」的計算方法如下:

每月總債務支出 (包括私人貸款、分期付款額及按揭等) / 每月總入息 x 100%

【例子一】首次置業按揭人士壓力測試要求和計算

首置自住按揭人士例子:

自選按揭貸款額	$3,000,000港元
年利率	4.125% (5.875% – 1.75%)
還款期	30年
每月還款額	$14,540港元

以首置自住人士為例子，「供款與入息比率」要求是50%。申請人的每月收入如果是$30,000，按相關的基本「供款與入息比率」上限要求下的每月按揭還款額便是$15,000。例子中，貸款額為300萬港元，計算出來的每月還款額為$14,540，不超過$15,000。而按基本「供款與入息比率」上限的每月入息要求去計算，$29,079比$30,000為低，因此例子中的申請人成功上車。

其實例子中的申請人明顯是取消壓力測試下的得益者，因為過去按揭申請人是需要通過壓力測試，即以目前按息加2%計算，每月入息要求便是$30,381。即較按揭申請人每月收入$30,000為高，最終都不能通過壓力測試。

再者，例子中的按揭申請人所選擇的還款年期是30年，若改為25年的話，每月入息要求便是$32,086，必然通過不到基本「供款與入息比率」的要求。如果申請人最終攤分30年期供款，利息會比25年期供款多23%。

第二個按揭壓力測試要求：「按揭成數上限」

然而縱使首置自住的按揭申請人通過「供款與入息比率」不超過50%的基本上限，按揭申請人亦要通過香港金融管理局的按揭成數上限要求才可。以下是申請人在申請按揭時，以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 (沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保情況下)按揭成數上限的規定。

物業價值	自用住宅物業
< 3,000 萬港元	70%
˃ 3,000 萬港元至 ≤ 3,500萬港元	60% – 70% (貸款額不得超過 2,100 萬港元)
˃ 3,500 萬港元	60%

如果申請人不能達到按揭成數上限的要求，便需要尋找按揭保險公司購買按揭保險，才能有機會獲得銀行的按揭貸款批核。當中按揭保險公司亦會因應借款人的供款能力而調整保費。而按揭保險公司是收取物業投資者保費，提供承擔保險服務的公司。一旦供款人未能償還按揭貸款，便由按揭保險公司承擔債務，減低銀行批出按揭貨款的風險。

然而各銀行在審核借款人供款能力上都有其最終決定準則，因此「供款與入息比率」和「按揭成數上限」都是其中兩個壓力測試的關鍵條件而已。

不過值得一提是，由於政府資助房屋的按揭會牽涉政府擔保的安排，因此有關的「按揭成數上限」很大程度上未必影響到政府資助房屋的按揭安排。

居屋及政府資助房屋的壓力測試要求

由於房委會會過往為居屋進行30年的擔保，部份資助房屋更會於2024年3月1日起增至最高50年擔保期。因此居屋按揭是不需要做壓力測試之餘，只要符合房委會的入息上限便可。就以綠表為例，按揭貸款申請人可獲得最高95%的物業按揭額度；而白表則可獲得最高90%的物業按揭額度。再者，不論是綠表還是白表，兩者皆無須購買按揭保險，變相避免了絕大部份「按揭成數上限」的影響。

參考資料：香港政府新聞公報 2024年2月23日 – 房委會放寬居屋第二市場計劃下資助出售單位的按揭安排

免壓力測試和滿足守則的方法

由於壓力測試和相關要求是金管局規定，因此只有以下方法滿足守則要求或解決壓力測試問題 :

1. 加擔保人
2. 購買按揭保險和增加額外條款
3. 清還債務

當中加擔保人方面，由於居屋和綠置居都有政府作為擔保，因此亦可說是免壓力測試的途徑。

9成按揭壓力測試要求^*

除非是購買居屋或綠置居物業，否則購買私人住宅物業並成功申請9成按揭的機會其實不大，並且必須購買到按揭保險。以下是要獲得9成按揭的有關條件和投保要求 :

1. 物業價值。如果物業價值是高於1,000萬港元，一般都已經不符合於9成按揭的條件。
2. 固定受薪人士。有固定收入和有關的收入來源地是香港區，縱使收入來自海外，亦要證明與香港有緊密關係，例如受聘於香港僱主。
3. 滿足「供款與入息比率」及「按揭成數上限」的要求。
4. 物業類別只限於已落成住宅物業。村屋不納入，樓花物業則只包括400萬港元或以下。

^*資料只供參考，一切以香港金管局官方公佈之最新內容為準。

物業按揭壓力測試總結，定時了解個人信貸報告免意外

其實不論是就什麼按揭貸款進行壓力測試也好，計算方式都是大同小異，目的都是希望減低按揭申請人的貸款違約風險，保障香港金融穩定。所以方法一般都是提高個人入息或尋找擔保人作風險轉移。

由於金融機構需要透過客觀數據對按揭貸款申請人進行財務分析，而查閱按揭申請人的信貸報告作為證明是必須。因此為了應付突如其來的機遇和資金需要，滿足金融機構審閱財政狀況來批出貸款，消費者應定期查閱個人信貸報告和信貸評分，以防按揭壓力測試因未知因素而不能通過，影響置業機會和引致財務損失。

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