特別通知按揭是什麼？解構H按P按，善用樓宇按揭計算機控風險
什麼是按揭？
按揭一般是指借錢買樓或抵押物業套現。由於有抵押，因此比一般無抵押貸款，例如私人貸款而言，按揭貸款利率相對會較低，可借貸的金額亦相對較多。
按揭獲批金額受制於不同因素影響，當中包括按揭物業種類、樓價、購買目的、按揭申請人的收入穩定性、職業、個人信貸評分等。
按揭利率選擇：H按及P按
市面上普遍有兩大類型的按揭利率選擇，分別是H按和P按。
H是指以香港銀行同業拆息 (Hibor) 為基準即是銀行與銀行之間互相拆出、借入資金的息率，亦某程度上反映銀行的資金成本。而銀行當然不會用成本價去借錢給按揭申請人，必然是需要利潤。既然H是銀行成本，因此大家便會經常見到銀行推廣 「H + ?%」的按揭計劃，這個「?%」便是銀行的利潤百分比。這就是H按的概念。
通常H按是會以1個月銀行同業拆息計算，亦有部份銀行會以3個月銀行同業拆息計算。而H按的波動性都較大，例如當有多隻大型新股上市時，很多人便會借錢或提現去抽新股，於是引致香港資金出現短期緊拙，繼而拉升H按的利率。又或者在2022年美國聯儲局加息縮表和美債利率上升的趨勢下，引致美國市場和香港市場在金融系統上出現利息差距，於是造成誘因讓投資者賣出港幣並轉買美金，令香港市場的港元資金緊拙，推升H按利率。而2019年就曾經出現過H按計劃利率在5個月內，由大約1.7%抽升到大約3%的水平，可見當金融市場波動的情況下，H按的波動性也會相繼地大。有見波動性十分大，因此H按都設有封頂利率保障，這時便會用到最優惠利率「P-?%」的處理。
P是Prime Rate，最優惠利率。香港市場過去主要有4個P，分別是5%、5.25%、5.375%和5.5%。當然這個P是會隨著市場實際利率走向和貨幣政策而有所改變。而實際利率是要視乎銀行減多少的百分比利率作準，即「P-?%」中的那個「?%」利率。
這樣看來H按進可攻退可守，所有人都偏向使用H按而不會選擇P按，然而實情卻不是。因為市場上某些情況下是不能選用H按，例如一班新居屋、綠置居及白居二的業主只能選用P按。更有可能部份銀行未能向按揭申請人提供H按計劃，例如一些信貸評分較差、現金出糧、未能提供稅單等的按揭申請人，這類人士利息也會因而相對地高一點。
總括而言，H按和P按各有利弊，借貸人應自行了解相關利弊和優惠再作決定。然而不管H按和P按的利弊是如何，大家都必須定時監測和管理好個人的信貸評分和紀錄，避免銀行拒絕提供理想的按揭計劃甚至拒絕按揭申請。
樓宇按揭計算機及自助計算微調指引
買樓前先了解買樓後的每月供款、供款能力和銀行批核按揭條件都是正確不過的事情。因此大家經常都可在網上尋找不同的按揭計算機去計算這些結果，但不少朋友當用到時便不太知如何計算。
一般而言，網上的樓宇按揭計算機要輸入4個主要資料，包括樓價、貸款額、供款年期和利率，從而計算出首期、每月供款和最低每月入息要求。舉例，一位按揭申請人目標購買500萬樓價的樓宇，期望借貸6成，貸款額即300萬。供款期方面則十分視乎按揭申請人的意向、年齡和樓齡而訂，還款期最多為30年。最後便是輸入利率，假設利率為2.375%，最後便可以得出首期為200萬、每月供款要求為$11,659和最低每月入息要求為$27,998。當中最低每月入息要求是按香港金融管理局壓力測試要求指引，按揭申請人的收入和供款比率不得超過5成而定的。
但隨著美國加息、縮表和樓價下行等風險出現，大家是應該按需要自行為當中的計算進行微調。例如預期美國聯儲局加息縮表而引致港元資金外流，香港銀行亦可能在未來按需要相應跟隨調升利率。假設利率達到4厘的話，那麼每月供款便要增加$2,673，即每月$14,322。繼而影響最低每月入息要求也要被提高，加上樓價下跌可能令按揭成數下降，最後有機會促使銀行因應情況而要求借款人即時償還貸款，俗稱「call loan」。因為追收按揭貸款的金額是以物業新舊估值來計算按揭差價，而且銀行是有權隨時「call loan」，也沒有什麼準則可言。不過銀行對於「call loan」通常都會可免則免，但當環球資產市場波動起上來，大家亦要有心理準備面對一切可能性。
H按和P按的應用例子
香港在過去多年低息環境下，按揭申請人一般都選擇H按按揭計劃，而截至2022年11月7日為例，H按的利率普遍是H+1.5%左右，而封頂位是P-2.75%左右。過去10年，香港金管局都沒有對P進行太大變動，要變的話多數只需銀行同業間透過H變動便可。假設1個月香港銀行同業拆息為3.192%的話，H便是3.192%+1.5%，即4.692%。由於市場預期美國聯儲局每次議息後都執行大幅加息，H息率已超過P息率，因此部份按揭計劃已陸續實行P按揭計劃。就以2022年11月7日為例，P息率是5.375%，如P按揭計劃是P-2.75的話，即P按揭息率是2.625%，為H按計劃封頂，P按計劃隨之取代H按計劃。到時按揭借款人都會跟隨最優惠利率P的走勢動向來還款。
定時檢查個人信貸報告為應急做好準備
借貸往往是面對現金周轉和應急時才需要到，因此應當未雨綢繆。尤其是面對置業機遇時，若因一時疏忽個人信貸狀態而流失置業機會的話，便會十分可惜。因此大家應培養好定時了解個人信貸報告和信貸評分的習慣，例如多做以下行為：
- 定時了解和管理好個人信貸評分，維持良好狀態。當被抽查信貸狀態時可展示優良的個人信貸紀錄，從而爭取較佳待遇。
- 養成儲蓄習慣和控制支出。
- 增加收入來源和財務應急途徑。
- 定時留意利率走向及相關新聞，有關現時香港銀行同業拆息利率和最優惠利率走向亦可到不同銀行網站查尋找。
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